آیا امسال خانه بخریم؟ پیش بینی بازار مسکن در سال ۹۷
پیش بینی بازار مسکن در سال ۹۷ در پی تلاطمات اخیر بازارهای پولی و مالی کشور و تحلیل آینده کوتاه مدت این بازار در نیمه دوم سال به مسئله بسیار مهمی برای متقاضیان (مصرفی و سرمایه‌گذاری) ملک و فعالین اقتصادی مرتبط تبدیل شده است. نحوه واکنش و رفتار فعالان اقتصادی به التهابات رخ داده در بازارهای پولی و مالی از رفتاری توام با عقلانیت و احساس برخوردار است. از جنبه عقلانیت، انتظار حفظ ارزش حقیقی دارایی در کنار کسب حاشیه سود مناسب نسبت به سایر بازارهای موازی، شکل‌دهنده رفتار فعالان اقتصادی است. جنبه احساسی موضوع در مواقع بحران، رکود و بطور کل زمانهایی که ریل اقتصاد از مسیر تعادل خارج می‌شود با محوریت رفتارهای بعضا سفته‌بازانه همراه است. واکنش احساسی آحاد مردم به تلاطمهای رخ داده در این بازارها در تکاپو برای حفظ ارزش دارایی و کسب سودهای غیرمتعارف در کوتاه مدت بخشی از این موضوع است. بازار مسکن نیز به عنوان یکی از بازارهای مهم اقتصادی از این قاعده مستثنی نیست.
بررسی جنبه‌های مختلف در پیش بینی بازار مسکن
به منظور پیش بینی بازار مسکن می‌توان از چندین جنبه آن را مورد بررسی و ارزیابی قرار داد. در این بین توجه به دو جنبه مصرفی و سرمایه‌گذاری در اقتصاد مسکن از اهمیت بیشتری برخوردار است. از حیث سرمایه‌گذاری، رشد شدید حجم نقدینگی و در نتیجه تورم انتظاری بالا در اقتصاد کشور به همراه الگوهای غلط رفتاری و انفعال نهاد ناظر منجر به شکل‌گیری و تشدید نگاه سرمایه‌گذاری به مسکن در کشور طی دهه‌های اخیر گردیده است (این امر بر خلاف سایر کشورهای دنیاست). از مضرات شکل‌گیری این نوع نگاه در بخش مسکن کشور می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
۱-علت ورود افراد غیرمتخصص به بخش مسکن
عدم انطباق بخش قابل توجهی از مسکن ساخته شده با نیازهای جامعه
بر هم خوردگی توازن عرضه و تقاضای مسکن در اقتصاد کشور
ورود نهادهای مالی و اقتصادی بزرگ همچون بخش بانکی و دولت به اقتصاد مسکن و در نتیجه رشد بی‌سابقه خانه‌های خالی از سکنه در اقتصاد کشور
رشد بی‌سابقه قیمت زمین در بهای تمام شده بخش مسکن ناشی از هجوم سرمایه‌گذاران در برهه‌هایی از زمان
به اعتقاد نگارندگان، ارائه هر گونه پیش‌بینی از آینده سرمایه‌گذاری بخش مسکن و پیش بینی بازار مسکن به صورت کلی در اقتصاد کشور بدون توجه به موارد فوق‌الذکر از دقت کافی برخوردار نخواهد بود. جمیع مطالب عنوان شده به همراه عواملی چون رشد بهای تمام شده ساخت مسکن و کاهش توان‌پذیری خانوار ایرانی در امر خرید مسکن موجبات کاهش حاشیه سود انبوه‌سازان را در سراسر کشور فراهم نموده است که نتیجه آن کاهش حجم فعالیت (به نسبت دوران رونق ساخت و ساز) و گزیده‌کاری خواهد بود. در این بین اینگونه به نظر می‌رسد که توجه به نوع تقاضا در بازار مسکن که طی سنوات اخیر که با اقبال بیشتری به خانه‌های با متراژ پایینتر همراه بوده است، کاهش سرمایه‌گذاری در واحدهای تجاری و اداری و همچنین دوری از سرمایه‌گذاری در مناطق اشباع شده شهری، از عوامل موفقیت نسبی انبوه‌سازان در آینده سرمایه‌گذاری در بخش مسکن خواهد بود.
همانگونه که بیان شد جنبه دوم مورد بررسی، نگاه مصرفی به بخش مسکن خواهد بود. نگاه مصرفی به بخش مسکن با توجه به این امر که تهیه مسکن و سرپناه یکی از نیازهای اولیه انسان می‌باشد همواره از اهمیت خاصی برخوردار است و هر شخص یا خانواری با عنایت به محدودیتهای بودجه‌ای، نوع زندگی، چشم‌انداز بخش مسکن در آینده و … یکی از استراتژیهای خرید، رهن، اجاره و یا ترکیبی از این دو نوع را اتخاذ خواهد نمود.
همواره در هر کشوری تقاضای مصرفی بخش مسکن تحت تاثیر عواملی چون جمعیت متقاضی مسکن، توان‌پذیری خانوار در خرید مسکن، نسبت مالک به مستاجر و … متغیر می‌باشد. در کشور ما طی دهه اخیر با توجه به تشدید عدم توازن در مصارف و درآمد خانوار، کاهش سطح درآمد حقیقی افراد و همچنین رشد تقاضای مسکن زوجین جوان، رشد سهم اجاره و رهن در سبد مصرفی مسکن خانوار بیش از بخش خرید مسکن بوده است. با توجه به حجم تسهیلات به افراد در این بخش، سطح درآمد خانوار و همچنین چشم‌انداز اقتصادی کشور اینگونه به نظر می‌رسد که الگوی ذکر شده از تغییر محسوسی برخوردار نباشد و همچنان آهنگ رشد اجاره و رهن بیش از آهنگ رشد خرید در بخش مسکن به حرکت خود ادامه دهد.
۲-نقدینگی افسار گسیخته و تاثیر آن بر بحران مسکن
همچنین طی سال جاری، رشد نقدینگی افسارگسیخته، بحران نظام بانکی و بیم از احیای تحریمهای آمریکا موجبات عدم تعادل در بازارهای پولی و مالی کشور را فراهم نمود. به گونه‌ایکه در ابتدا رشد افسارگسیخته دلار و طلا و سپس رشد قیمت مسکن در بخشهای مختلف کشور را به همراه داشت. در این بین با توجه به عدم شفافیت در بازار مسکن و نبود نهاد ناظر با اهرهمهای نظارتی قدرتمند در برخی از مناطق شهر تهران و کشور بعضا با رشدهای قیمتی افسارگسیخته مواجه بوده‌ایم که عمدتا بخش قابل توجهی از آن توام با حباب بوده است. اینگونه به نظر می‌رسد که برخی از فعالان بخش مسکن به طمع کسب سود بیشتر با عدم ارائه فایلهای کافی و همچنین القای رشد شدید قیمت مسکن در آینده به خریدار سعی در مجاب نمودن وی به پذیریش قیمتهای کنونی بازار مسکن را دارند. رخداد چنین امری شاید در کوتاه مدت و در برخی از موارد با موفقیتهای نسبی همراه باشد اما در بلندمدت موجبات عقب‌نشینی متقاضیان حقیقی خرید مسکن و همچنین بروز رکود در بازار مسکن را به همراه خواهد داشت. بعلاوه این امر متناسب با کاهش توان خرید خانوار ایرانی و همچنین رشد تقاضای مصرفی مسکن از جنس اجاره و رهن و یا هر دو اینگونه به نظر می‌رسد که به جز در برخی از موارد و مناطق خاص شهری در سایر مناطق نهایت رشد قیمتی بخش مسکن متناسب با تورم حاکم بر اقتصاد کشور باشد و کشش رشد قیمتی بیش از آن وجود نداشته باشد. در بلندمدت برقراری تعادل در بازار مسکن و رشد متناسب با تورم حاکم بر اقتصاد کشور دور از انتظار نمی‌باشد.
سرانجام بازار مسکن چه خواهد شد؟
شواهد آماری نشان می‌دهد در ایران، طی دهه‌های گذشته دوره‌های افزایش قیمت بازار مسکن در بازه های زمانی ۵ تا ۷ سال یکبار رخ داده است. این افزایش قیمت‌ها با رونق ساخت و ساز و در مجموع با رونق اقتصادی در کشور همراه بوده اند؛ اما با نگاهی دقیق‌تر به افزایش قیمت در سال جاری (سال ۹۷) درمی‌یابیم که یک تفاوت اساسی در این دوره وجود دارد و آنست که این افزایش قیمت در عمق رکود اقتصادی و بالتبع آن در عمق رکود ساخت و ساز ناشی از بحران نقدینگی و تورم بخشی، ایجاد شده است. از این رو، قدرت خرید مصرف کننده و حتی سرمایه گذاران به میزان رشد قیمت ها در این بازار ایجاد نشده است، که این امر نه تنها منجر به رونق پایدار بازار مسکن نشده است، بلکه با توجه به کاهش قدرت خرید شهروندان، تشدید اثرات رکودی را ایجاد خواهد کرد. لذا اگرچه افزایش قیمت در بازار مسکن در برخی از ماهها بیش از تورم عمومی شده است (همانند اردیبهشت و خرداد ۹۷) اما با کاهش قدرت خرید مصرف کنندگان، کاهش رشد قیمت و تشدید رکود بر این بازار مجدد، سایه خواهد انداخت.
بطور خلاصه، تا زمانیکه افزایش رونق و افزایش قیمت مسکن از محل تقویت تقاضای واقعی حاصل نشود، هرگونه افزایش قیمت مقطعی خواهد بود و رکود این بازار را به تعویق انداخته و طولانی تر خواهد کرد.
منبع: آی هوم
