تاثیر طولانی مدت قانون جدید اخذ مالیات از خانه‌های خالی بر بازار مسکن
یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه با تصویب مالیات خانه‌های خالی ممکن است در کوتاه مدت از ترس ضرایب سنگین این پایه مالیاتی شاهد افزایش عرضه باشیم گفت: اگر سازندگان تحت فشار مجبور به فروش واحدهای خود با نرخ کمتر از قیمت تمام شده بشوند از این بخش بیرون می روند و تبعات آن به شکل رشد قیمت مسکن در دو سال آینده خود را نشان می دهد. مجلس شورای اسلامی روز چهارشنبه طرح مالیات بر خانه های خالی را به تصویب رساند. مطابق این قانون، مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت در سال اول شش برابر درآمد اجاره، سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم ۱۸ برابر درآمد اجاره باید مالیات بپردازند. البته واحدهای نوساز پس از ۱۲ ماه و پروژه های انبوه سازی بعد از ۱۸ ماه مشمول این نوع مالیات می شوند.
به گزارش معمارینه و به نقل از دنیای اقتصاد، روز گذشته مجلس شورای اسلامی قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی را درحالی تصویب کرد که در متن این مصوبه یک رانت نوشته شده برای یک گروه از افراد خاص پیش‌بینی شده است. این طرح در واقع اصلاحیه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم مصوب سوم اسفند سال ۱۳۶۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی آن است؛ قانونی که به دلیل نبود زیرساخت های لازم نه در سال ۱۳۶۶ و نه پس از اصلاح آن در سال ۱۳۹۴ اجرایی نشد. با این حال به دنبال رونمایی از سامانه املاک و اسکان در بهمن ماه ۱۳۹۸ از سوی وزارت راه و شهرسازی، دولت و مجلس مصمم شده‌اند تا اجرای مالیات خانه‌های خالی را عملیاتی کنند. طبق آمار سال ۱۳۹۵ بالغ بر ۲.۵ میلیون خانه خالی در ایران وجود دارد. این در حالی است که قیمت مسکن از توان متقاضیان مصرفی خارج شده و کارشناسان از جمله دلایل آن را وجود ۴.۷ میلیون مسکن مازاد می دانند که ۲.۵ میلیون خالی و ۲.۱ میلیون نیمه خالی است. مجلس قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی را بعد از دو هفته چکش‌کاری در کمیسیون اقتصادی تصویب کرد. مطابق مصوبه مجلس و نرخ مالیاتی در‌نظر گرفته‌شده، مالکان خانه‌های خالی از سکنه باید در سال اول اجرا معادل ۵/ ۵ درصد قیمت روز مسکن، مالیات پرداخت کنند. مصوبه مجلس دارای یک تبصره طلایی برای اشخاص و شاغلان خاص است که برای آنها معافیت مالیاتی برای دو خانه خالی ایجاد می‌کند. این قبیل اشخاص در امان‌نامه -آیین‌نامه اجرایی- تعیین می‌شوند.
ظاهر قانون مذکور این است که همه صاحبان املاک خالی قرار است مالیات بپردازند اما صرف‌نظر از کسانی که به جز خانه اصلی، در یک شهر دیگر خانه خالی در ملکیت خود دارند، یک گروه از املاک خالی دیگر متعلق به دانشجویان، شاغلان و اشخاصی که نامی از آنها برده نشده است نیز از پرداخت مالیات مذکور معاف خواهند بود. به این ترتیب به نظر می‌رسد یک گروه از اشخاص که به احتمال زیاد حقوقی خواهند بود، می‌توانند صاحب دو خانه خالی معاف از مالیات باشند. دیروز در مجلس شورای اسلامی طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم که ناظر بر اخذ مالیات از خانه‌های خالی است، تصویب شد. بر اساس این مصوبه، در متن و تبصره‌های ماده مذکور تغییرات بسیاری اعمال شد که به واسطه آن اخذ مالیات از خانه‌های خالی با نرخی بسیار بیشتر از آنچه در گذشته پیش‌بینی شده بود، میسر شود. اما مهم‌ترین نقطه تاریک در این مصوبه، پیش‌بینی یک امان‌نامه برای گروه‌های خاص به منظور فرار از پرداخت مالیات است.
در تبصره ۲ این ماده آمده است: سرپرستان خانوار مکلفند اقامتگاه اصلی خانوار را حداکثر ظرف مدت دو ماه پس از انتشار دستورالعمل مذکور در تبصره (۱) این ماده، در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت کنند. علاوه بر اقامتگاه اصلی، هر خانوار می‌تواند حداکثر یکی از واحدهای تحت تملک خود در شهر غیر از محل اقامتگاه اصلی را به‌عنوان اقامتگاه فرعی ثبت کند. اقامتگاه‌های موضوع این تبصره معاف از مالیات مندرج در این ماده است. در واقع به واسطه این تبصره هر سرپرست خانوار می‌تواند علاوه بر خانه‌ای که اقامتگاه اصلی اوست، یک خانه در شهر دیگر در ملکیت خود داشته باشد که حتی اگر خالی باشد، از آنجا که اقامتگاه فرعی خانواده محسوب می‌شود، معاف از مالیات بر خانه‌های خالی خواهد بود.
علاوه بر این مطابق سایر بخش‌های قانون مذکور، خانه‌های خالی شهروندان ساکن در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و روستاها نیز رهگیری نخواهد شد و از تور مالیاتی مذکور خارج است. همچنین در متن قانون صرفا از سرپرست خانوار خواسته شده نسبت به اظهار املاک متعلق به خود در سامانه املاک و اسکان اقدام کند و این یعنی املاکی که به نام سایر اعضای خانوار است نیز، قرار نیست برای اخذ مالیات رهگیری شود.
اما آنچه می‌توان به‌عنوان امان‌نامه از آن یاد کرد، در تبصره سوم مصوبه مجلس آمده است. بر اساس تبصره ۳ این مصوبه، دانشجویان مشغول به تحصیل، شاغلان و سایر اشخاص که توسط آیین‌نامه اجرایی این ماده تعیین می‌شوند، در صورت اقامت در شهری غیر از اقامتگاه اصلی و فرعی خانوار، تنها با ارائه اسناد مثبته، امکان ثبت یک واحد مسکونی دیگر، معاف از مالیات را خواهند داشت.
تجربه مصوبات قبلی مجلس که تعیین تکلیف جزئیات اجرایی آن منوط به نگارش آیین‌نامه اجرایی شده است نشان می‌دهد اگر دولت نخواهد بخشی از قانون را اجرا کند، آن را به‌عنوان موارد استثنا در نگارش آیین‌نامه لحاظ می‌کند و در واقع متن این آیین‌نامه به نحوی نگاشته می‌شود که اصطلاحا امکان دور زدن قانون برای گروه یا گروه‌های خاص اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی فراهم شود. اتفاقاتی که در حوزه اجرای قانون پیش‌فروش مسکن رخ داد، از مصادیق همین رخداد است که پیش‌تر در بخش مسکن رخ داده است.
متن تبصره سوم مصوبه مجلس حاکی است اگر کسی در شهر محل سکونت خود صاحب یک واحد ملکی باشد و در شهر فرعی محل سکونت نیز خانه دیگری داشته باشد بابت هر دوی این خانه‌ها از مالیات معاف است و در عین حال اگر این فرد جزو یکی از گروه‌هایی که قرار است بعدا در آیین‌نامه اجرایی مشخص شود باشد، می‌تواند خانه سوم خالی دیگری نیز در اختیار داشته باشد. در متن مصوبه صرفا به سه واژه دانشجویان، شاغلان و اشخاص اشاره شده اما هیچ اشاره‌ای به اینکه این اشخاص و شاغلان از چه گروهی هستند که مجلس تشخیص داده نیازمند مقررات استثنایی هستند، نشده است. به این ترتیب دولت با دریافت مجوز نگارش آیین‌نامه اجرایی، مجوز صدور معافیت‌های خاص از مالیات بر خانه‌های خالی را دریافت کرده است.
فقدان شفافیت درباره اینکه چه گروه‌هایی قرار است بابت سومین خانه ملکی که دومین خانه خالی آنها محسوب می‌شود، از معافیت برخوردار باشند، می‌تواند زمینه‌ساز صدور مجوزهای نامتعارف در متن این آیین‌نامه شود و این در حالی است که قرار نیست آیین‌نامه اجرایی که توسط وزارت راه و شهرسازی تدوین می‌شود، مسیر تصویب قانونی در مجلس را طی کند و عملا یک آیین‌نامه داخلی محسوب می‌شود. در واقع کلی‌گویی قانون در این بخش دست نگارنده آیین‌نامه اجرایی را به‌طور کامل برای ایجاد رانت برای گروه‌های خاص باز گذاشته است.
به نظر می‌رسد مجوز قید شده در تبصره سوم برای معافیت‌های خاصی دولت پیش‌بینی شده و می‌تواند شخصیت‌هایی همچون مسوولان ارشد دولتی و سایر مقامات کشور را شامل شود که اگر این طور باشد، این تبعیض مانع از مشارکت مالکان در پرداخت مالیات خواهد شد و قانون جدید مالیات بر خانه‌های خالی نیز شکست خواهد خورد. مصوبه مذکور علاوه بر این واجد یک اشکال دیگر است که به نرخ مالیاتی پیش‌بینی شده مرتبط است. در این مصوبه نرخ مالیات بر خانه‌های خالی حتی قدری بیشتر از نرخ متعارف این مالیات در کشورهای توسعه‌یافته است.
به‌طور معمول نرخ مالیات بر خانه‌های خالی در این کشورها بین ۳ تا حداکثر ۵ درصد ارزش ملک در هر سال است اما فرمولی که مجلس برای محاسبه این مالیات پیش‌بینی کرده به شکلی است که رقم مالیات در سال اولی که خانه، خالی تشخیص داده می‌شود معادل شش برابر مالیات بر درآمد اجاره است. همچنین این رقم در سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات بر درآمد اجاره و از سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود. به‌عنوان مثال در شهر تهران میانگین اجاره‌های سالانه دریافتی از سوی موجران مقداری است که نرخ مالیات بر اجاره سالانه آنها حدود ۳۰ درصد درآمد اجاره می‌شود. بر این اساس رقمی که به‌عنوان مالیات بر خانه‌های خالی پیش‌بینی شده رقمی حدود ۴/ ۵ درصد قیمت روز ملک به ازای هر مترمربع است که از نرخ متعارف و مورد انتظار هم اندکی بیشتر منظور شده است.
در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران به ۲۰ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسیده که بر این اساس در صورت خالی ماندن یک واحد مسکونی در پایتخت به‌طور میانگین به ازای هر مترمربع در سال اول یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان مالیات تعلق می‌گیرد. اگر یک واحد آپارتمان ۵۰ مترمربعی را در این مثال فرض بگیریم که با قیمت میانگین مسکن در حال حاضر ارزشی حدود یک میلیارد تومان دارد، مالیات آن در صورت شناسایی به‌عنوان خانه خالی در سال اول ۵۵ میلیون تومان خواهد بود. میزان این مالیات با فرض ثابت ماندن درآمد اجاره و ارزش ملک در سال دوم دو‌برابر یعنی حدود ۱۱۰ میلیون تومان است و به همین نسبت در سال سوم به بعد نیز به مراتب بیشتر خواهد بود.
مجلس در شرایطی تصویب اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی را با اولویت در دستور کار قرار داد و روز گذشته به سرانجام رساند که دولت قرار است نسخه قبلی این قانون مصوب سال ۹۴ را در روزهای پیش‌رو اجرا کند. از روز شنبه هفته پیش رو قرار است ارسال پیامک برای مالکان خانه‌های خالی که تاکنون شناسایی شده‌اند، به منظور اجرای قانون مصوب سال ۹۴ که فعلا تا طی فرآیند تایید مصوبه جدید مجلس و تنظیم آیین‌نامه اجرایی همچنان مبنا خواهد بود، آغاز شود. بر اساس این قانون قدیمی، نرخ مالیات بر خانه‌های خالی بسیار ناچیز و کمتر از چیزی است که مجلس در اصلاحیه جدید مدنظر قرار داده است. در واقع طبق قانون قبلی که اجرای آن از سوی دولت آغاز شده، مالیات سالانه هر مترمربع آپارتمان در صورتی که به‌عنوان خانه شناسایی شود، به‌طور میانگین در شهر تهران ۵۰ هزار تومان خواهد بود. در این بین سردرگمی مالکان املاک خالی، دنباله قطعی موازی‌کاری صورت گرفته در زمینه اخذ مالیات مذکور است.
شروع اجرای قانون قبلی مالیات بر خانه‌های خالی از سوی دولت همزمان با تصویب قانون جدید در این زمینه که احتمالا ظرف دو تا سه ماه آینده فرآیند تایید در شورای نگهبان و تنظیم آیین‌نامه اجرایی را طی خواهد کرد، به ایجاد بلبشویی در تصمیم‌گیری در این رابطه منجر شده که مشمولان این مالیات را سردرگم کرده است. برخی با شنیدن خبر تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی انگیزه همکاری برای اجرای قانون قبلی را از دست می‌دهند و برخی نیز دچار این شبهه هستند که آیا در عین پرداخت مالیات پیش‌بینی شده در قانون قبلی، قرار است در ماه‌های آتی مالیات جدید را نیز که رقم آن چند‌برابر قبلی است، پرداخت کنند یا نه.
نمایندگان مجلس پیش از این هدف از تصویب این قانون را جلوگیری از احتکار مسکن عنوان کرده و ابراز امیدواری کرده بودند اجرای این قانون بتواند در کوتاه‌مدت بر میزان عرضه مسکن به بازار فروش و اجاره اثر بگذارد. با این حال اجرای قانون قبلی در آستانه تایید و اجرای قانون جدید برای صاحبان املاک خالی سوال‌برانگیز بوده و آنها را دچار ابهام کرده است. مجلسی‌ها همچنین علت در دستور کار قرار دادن بررسی اصلاحیه مربوط به قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی را بی‌عملی دولت در قبال راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان کشور عنوان کرده بودند. آنها از اینکه با گذشت هفت ماه از راه‌اندازی اسمی سامانه مذکور، هنوز اطلاعات مربوط به واحدهای مسکونی به‌طور کامل در این سامانه درج نشده انتقاد کرده و معتقد بودند باید برای شناسایی خانه‌های خالی اقدام عاجلی صورت گیرد. گفته می‌شود تنها اطلاعات یک‌سوم خانه‌های خالی تاکنون در این سامانه درج شده که بر اساس همین اطلاعات دولت قرار است اخذ مالیات از مالکان خانه‌های خالی را از هفته پیش رو کلید بزند.
بر اساس تبصره ۷ این ماده که روز گذشته در صحن مجلس اصلاح شد، پس از پایان مهلت خوداظهاری مالکان، دستگاه‌های اجرایی مکلف هستند خدمات خود از قبیل افتتاح حساب بانکی و صدور دسته چک، خدمات ناشی از اعمال سیاست‌های حمایتی، یارانه‌ای و کمک معیشتی، تعویض پلاک خودرو، فروش انشعاب آب، برق، تلفن و گاز طبیعی، ارسال اسناد و مدارک مانند گواهینامه رانندگی، گذرنامه، مدارک خودرو، اخطاریه، ابلاغیه، ثبت‌نام مدارس در منطقه محل اقامت، استحقاق دریافت خوابگاه دانشجویی و امثال آن را صرفا با اخذ کد ملی و بر اساس کدپستی یا شرح نشانی یکتای درج شده در سامانه املاک و اسکان کشور ارائه کنند. همچنین حداکثر شش ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این ماده، تمام ارائه‌دهندگان خدمات عمومی از قبیل آب و فاضلاب، برق، گاز و تلفن مکلفند قبوض مصرفی را بر اساس اطلاعات مندرج در سامانه املاک و اسکان کشور، مطابق باکد پستی یا آدرس یکتا و به نام مالک یا بهره‌بردار صادر کنند. اگر صاحبان واحدهای مسکونی کدپستی محلی که در تملک آنان است در سامانه اسکان و املاک ثبت نکنند، تعرفه آب و برق آنان در بالاترین پلکان محاسبه خواهد شد.
حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران درباره تاثیرگذاری مالیات خانه‌های خالی بر بازار مسکن به ایسنا گفت: این قانون ممکن است در کوتاه مدت باعث شود تا سرمایه‌گذاران از ترس مالیاتهای سنگین، واحدهای خود را به بازار عرضه کنند اما همانند یک داروی موقت خواهد بود که حداکثر تا دو سال تاثیر دارد و پس از آن تبعاتش به شکل رشد قیمت مسکن بروز پیدا می کند. وی افزود: عمده آپارتمان های خالی در نقاط گران قیمت کلان شهرها احداث شده چراکه قیمت زمین در این مناطق بالاست و شهرداری برای درآمدزایی خود اقدام به صدور پروانه کرده است. لذا اقشار متوسط و پایین که متقاضیان اصلی بازار مسکن هستند توان خرید این خانه ها را ندارند. بنابراین ممکن است مالک آن به سمت قراردادهای صوری و دیگر ترفند ها بروند تا نشان دهند واحد خالی نیست. محتشم، فشار به تولید کنندگان را از تبعات منفی این طرح دانست و گفت: باید ببینیم مهلت یک ساله به واحدهای نوساز و ۱.۵ ساله که به واحدهای انبوهسازی برای عرضه به بازار داده شده از زمان صدور پروانه است یا زمان پایان کار. اما بازه های رکودی مسکن در این طرح دیده نشده است. مسلماً اگر سازنده نتواند در زمان مقرر یکساله واحد خود را بفروشد آن را زیر قیمت ساخت عرضه می کند و پس از آن به تدریج شاهد کاهش ساخت و ساز خواهیم بود؛ زیرا برای انبوه سازان، سرمایه گذاری در بخش مسکن توجیه اقتصادی نخواهد داشت.
عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران خاطر نشان کرد: طی سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ بازار مسکن در رکود قرار داشت و قیمت ها ثابت ماند. در این مواقع معمولاً طرف تقاضا انتظار دارد که نرخ‌ها پایین بیاید و به همین دلیل اقدام به خرید نمی کردند. این مسئله بخش ساخت و ساز را تحت تاثیر قرار داد. اما دیدیم که به یکباره در پایان سال ۱۳۹۶ با جهش قیمت ارز، قیمت مسکن بالا رفت و معاملات نیز افزایش چشمگیری پیدا کرد. این مسئله در کنار افت ساخت و ساز به رشد شدید قیمت مسکن انجامید. محتشم تاکید کرد: بنابراین مجلس و دولت نباید تصمیماتی اتخاذ کنند که بخش تولید را با چالش مواجه کند. بهتر بود به جای طرح مالیات بر خانه های خالی، برنامه اجاره‌داری حرفه‌ای که مدت ها راجع به آن صحبت شده و به نتیجه نرسیده شکل اجرایی پیدا کند. وی با اشاره به اهمیت عرضه مسکن ارزان برای گروه های مصرفی یادآور شد: در زمان وزارت آقای سعیدی کیا موضوع اجاره داری حرفه ای مطرح بود اما این طرح به دلیل پروژه مسکن مهر، مسکوت ماند. اگر طرح‌هایی مثل تولید مسکن ارزان قیمت، مسکن اجتماعی یا اجاره داری اجرا شود با حذف قیمت زمین، سرمایه ها به سمت ساخت مسکن سوق پیدا می‌کند و نفع آن به متقاضیان واقعی می رسد. درطرح اجاره به شرط تملیک، واحد به مدت پنج سال اجاره داده می شود و پس از آن با اولویت فروش به ساکنان، با نرخ های متعارف فروخته می شود.
منبع: دنیای اقتصاد
